Pârâta S.R.M. s-a obligat prin antecontractul de vânzare-cumpãrare autentificat prin Incheierea nr. 4424/22.12.2009 sã “efectueze succesiunea”, “sã întabuleze imobilele” si sa încheie actul în formã autenticã.
2. Legislaţia relevantã
Potrivit prevederilor art. 2 din Titlul X din Legea nr. 247/2005, terenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilan şi extravilan, indiferent de destinaţia sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute.
In baza principiului conversiunii actelor juridice, consacrat de art. 978 Cod civil, actele nule ca şi acte de vânzare-cumpãrare pot fi valorificate totuşi ca şi antecontracte de vânzare-cumpărare dar numai în condiţiile prevãzute de lege.
Potrivit prevederilor art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea nr. 247/2005, în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.
Potrivit prevederilor art. 2 şi 14 din Legea nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor (abrogata prin Legea nr. 247/2005), terenurile situate în intravilan şi extravilan pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în forma autentică, sancţiunea pentru nerespectarea formei autentice fiind nulitatea absoluta.
Potrivit prevederilor art. 20 din Legea cadastrului şi publicitãţii imobiliare nr. 7/1996, dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil.Drepturile reale se sting numai prin înscrierea radierii lor din cartea funciară, cu consimţământul titularului dreptului; acest consimţământ nu este necesar dacă dreptul se stinge prin moartea titularului dreptului sau prin împlinirea termenului arătat în înscriere. Hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă sau, în cazurile prevăzute de lege, actul autorităţii administrative va înlocui acordul de voinţă cerut în vederea înscrierii drepturilor reale, dacă sunt opozabile titularilor
Potrivit prevederilor art. 48 din Legea nr. 7/1996, registratorul de carte funciara dispune intabularea dacă înscrisul este încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege, indică numele părţilor, individualizează imobilul printr-un identificator unic, este însoţit de o traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit în limba română, este însoţit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului. Încheierea va cuprinde determinarea dreptului sau a faptului, indicarea numărului cadastral al imobilului şi al cărţii funciare, precum şi a părţii cărţii funciare în care urmează a se face înscrierea. De asemenea, se vor indica poziţiile ce au fost radiate şi numele celui în favoarea sau împotriva căruia s-au făcut înscrierile, indiferent de felul lor. În cazul în care identificarea cadastrală a imobilului nu este posibilă, pe baza datelor existente, vor fi folosite documentaţii cadastrale întocmite şi recepţionate conform prevederilor acestei legi.
Potrivit prevederilor art. 30 alin. (1) din acelaşi act normativ, dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real, în condiţiile legii, în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei, dacă a fost dobândit sau constituit cu bună-credinţă, cât timp nu se dovedeşte contrariul.
In privinţa titlurilor de proprietate emise în temeiul legilor funciare, în art. 59 din Legea nr. 7/1996, se aratã cã pentru înscrierea titlului trebuie întocmitã o documentaţie cadastralã de cãtre o persoana fizica sau juridică autorizatã de Agenţia Nationala sau de oficiile teritoriale iar potrivit art. 62 din Regulamentului de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară aprobat prin Ordinul nr. 633/2006, pentru imobilele care nu sunt înscrise în cartea funciară, la prima înscriere se vor deschide cărţi funciare în baza documentaţiei cadastrale recepţionate, prin care se atribuie număr cadastral, a înscrisului doveditor al actului sau faptului juridic de dobândire sau constituire a dreptului real şi a certificatului fiscal sau adeverintei eliberate de primăria în circumscripţia căreia se afla situat imobilul.
Potrivit prevederilor art. 63 din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 633/2006, dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil din punct de vedere al formei cerute pentru validitatea actului, potrivit art. 20 şi 48 din Legea nr. 7/1996. Registratorul va respinge cererea de înscriere a actului juridic a cărui nulitate absolută este prevăzută în mod expres de lege sau pentru neîndeplinirea unor condiţii speciale prevăzute de reglementările în vigoare.
Potrivit prevederilor art. 26 din Legea cadastrului si publicitatii imobiliare nr. 7/1996, titularul dreptului de proprietate dobândit prin succesiune nu poate dispune de acest drept decât dupa ce si-a înscris în prealabil dreptul în cartea funciara.
3. Concluziile instantei:
In speta, reclamanta este beneficiara unei promisiuni de vânzare a unui teren pentru care s-a emis un titlu de proprietate pe numele antecesoarei pârâţilor.
Acest teren nu a fost întabulat în cartea funciara, motiv pentru care, este de la sine înţeles cã nu s-a putut încheia un act valabil de înstrãinare, în formã autentica.
Reclamanta s-a adresat instantei solicitând sa se constate ca “a dobândit” terenul prin antecontract si sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic.
Cum instanţele au obligaţia de a respecta prevederile legale şi de a pronunţa hotărâri care să se întemeieze pe textele legale în vigoare, se impune respingerea acţiunii.
Referitor la primul petit, se constata ca prin înscrisul intitulat “declaraţie” reclamanta nu putea dobândi dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu, chiar daca pârâta semnatara ar fi fost proprietara tabulara a terenului, pentru ca la data încheierii actului, era în vigoare Legea nr. nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor, care sancţiona cu nulitatea absoluta nerespectarea formei autentice.
Asa cum s-a aratat deja, acest act poate fi valorificat doar ca o promisiune de vanzare care da dreptul promitentului cumparator sa ceara promitentului vanzator sa încheie actul în forma autentica sau, daca sunt îndeplinite cerintele prevederilor art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea nr. 247/2005, sã poate cere instantei judecãtoresti sã pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.
Nici prin antecontractul de vânzare-cumpãrare autentificat prin Incheierea nr. 4424/22.12.2009, nu s-a dobândi dreptul de proprietate, acest act fiind tot o promisiune de vanzare-cumpãrare.
De altfel, daca reclamanta ar fi dobândit dreptul de proprietate în baza actelor mai sus menţionate, cererea adresata instantei ar fi fost practic lipsita de interes.
Referitor la petitul având ca obiect pronunţarea unei hotarâri care sa tina loc de act autentic instanta constata cã atât timp cât terenul nu este întabulat în cartea funciara iar pârâţii, mostenitori ai beneficiarei titlului nu si-au înscris dreptul în cartea funciara, s-ar putea pronunta o astfel de hotãrâre numai cu încãlcarea prevederilor legale citate mai sus.
Niciun comentariu:
Trimiteți un comentariu